Страхование ипотечного кредита

Решение взять ипотеку связано с большими надеждами и радостными ожиданиями. А если что-то случится - с работой, новым жильем, самим заемщиком? Подстелите соломки посредством ипотечного страхования!

Годом рождения ипотеки в России можно считать 1754-й. Именно тогда были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии.

Ипотечное страхование немногим моложе: в 1786 году манифестом Екатерины II при Государственном заемном банке, который к тому времени объединял банки, кредитовавшие дворянство и купечество под залог имений, была образована специальная Страховая экспедиция. Манифест императрицы предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операции. Оформление договора страхования сопровождалось выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта, передаваемого в качестве обеспечения ссуды в Государственный заемный банк. Выдача кредитов без предварительного страхования объекта залога в Страховой экспедиции категорически запрещалась. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - 3/4 стоимости имущества, а страховая премия составляла 1,5% от установленной страховой суммы.

Классика жанра

Современное ипотечное страхование совсем не то, что было 200 лет назад. Оно претерпело ряд изменений как в части вариативности объектов и условий страхования, так и в стоимостном выражении. Примечательно, что вариативность увеличилась, а стоимость страхования уменьшилась.

Во времена Екатерины Великой страхованию подлежал собственно объект залога. Теперь полис обеспечивает до четырех видов защиты (в комплексе или в комбинациях):

страхование предмета залога (квартиры, таунхауса, коттеджа);
страхование жизни и трудоспособности заемщика;
страхование титула (риск потери права собственности);
страхование гражданской ответственности владельца при эксплуатации объекта залогового имущества.

Стоимость комбинированного полиса - на все четыре вида страхования - сейчас составляет менее 1% от страховой суммы ежегодно, что в 1,5 раза дешевле, чем было на заре ипотечного страхования в России.

Комбинацию вариантов устанавливают банк, страховщик и заемщик. Одни банки требуют от своих клиентов лишь титульного страхования, а другие вообще не выдвигают условия о страховании риска потери права собственности, если предыдущая сделка с данным объектом недвижимости производилась более трех лет назад. Страхование заложенного жилья, а также жизни и трудоспособности заемщика приоритетно для большинства банков, хотя с точки зрения законодательства ни одно из этих условий не является обязательным.

Доверяй, но проверяй

За последние годы финансово грамотные сограждане успели сформировать собственные предпочтения в отношении страховых компаний. Однако в случае ипотеки при выборе страховщика ориентироваться приходится не на свой вкус, а на взаимные аккредитации банков и страховых компаний: конкретные условия кредитования зависят от условий страхования, и наоборот. Кредитный менеджер или страховой консультант помогут подобрать адекватные варианты.

Что в полисе тебе твоем?

Какие же риски обычно покрывает полис ипотечного страхования? Страхование имущества - предмета залога, по сути, мало чем отличается от традиционного страхования имущества физических лиц. Обычно в полисе фигурируют риски:

пожара и/или взрыва;
стихийного бедствия;
аварии водопроводных, отопительных, канализационных и других инженерных сетей;
падения на застрахованное имущество летательных аппаратов или их частей;
наезда транспортных средств;
противоправных действий третьих лиц;
«конструктивных дефектов.

Страхование заемщика предполагает защиту от рисков:

смерти застрахованного лица в результате несчастного случая или болезни;
постоянной утраты застрахованным лицом трудоспособности, наступившей в результате несчастного случая или болезни, с установлением инвалидности I или II группы.

Страхование права собственности на имущество - предмет залога (титульное страхование) выполняется на случай:

признания недействительности или применения последствий ничтожности сделки, на основании которой было приобретено право собственности, по основаниям, изложенным в ст. 168-179 Гражданского кодекса РФ;
нарушения законодательства при предыдущих сделках купли-про-дажи, повлекшего за собой истребование имущества из владения страхователя (добросовестного приобретателя) на основании ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Основные условия

При оформлении полиса ипотечного страхования страховая сумма устанавливается в размере не меньше, чем сумма ипотечного кредита, увеличенная на годовую процентную ставку по кредиту, и затем ежегодно снижается по мере уменьшения задолженности заемщика банку. Очевидно, что для нынешних заемщиков такая формула выгоднее, чем 3/4 стоимости имущества, принятые во времена Екатерины II. Страховая сумма, как правило, определяется в валюте кредита, расчеты производятся по курсу ЦБ РФ.

Договор ипотечного страхования обычно заключается на срок действия кредитного договора; страховые взносы уплачиваются ежегодно в соответствии с графиком.

При досрочном погашении кредита страховая компания возвращает часть годового страхового взноса. При частичном досрочном погашении (погашении с опережением графика) стоимость полиса также может пересматриваться.

Человек - мера всех вещей

Для заемщиков ипотечное страхование - это возможность оградить свою семью от выплат по кредиту при наступлении роковых событий. На стоимость полиса ипотечного страхования влияют различные факторы: возраст, пол, сфера деятельности и социальный статус заемщика. Скажем, при прочих равных, мужчине - руководителю финансового или торгового предприятия страховка обойдется дороже, чем женщине - сотруднице юридического управления.

Необходимо принять во внимание и то, что в некоторых случаях (возраст заемщика, размер страховой суммы) может потребоваться не только стандартная анкета с вопросами о состоянии здоровья должника, но и дополнительное обследование, проводимое за счет страховщика и в указанных им медицинских учреждениях: его результаты будут напрямую влиять на стоимость полиса. Не спешите опускать руки, если по результатам обследования были применены повышающие коэффициенты. В дальнейшем можно за свой счет повторить обследование и добиться их снижения.

Особое ипотечное страхование

В 2010 году благодаря созданию страховой компании Агентство ипотечного жилищного кредитования (СК АИЖК) на российском ипотечном рынке появилось новое направление, впрочем, давно известное в мировой практике, - страхование ипотечных обязательств, то есть страхование рисков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки, для покрытия задолженности заемщика.

Бывает так, что заемщик не может продолжать выплачивать кредит в силу личных обстоятельств (например, развода или болезни - но не потери трудоспособности) либо неблагоприятных внешних факторов (в их числе увольнение с работы, снижение зарплаты).

В этом случае банк обычно предлагает должнику реструктурировать кредит. Если же заемщик окажется не в состоянии погашать и реструктурированный кредит, банк будет вынужден начать судебную и исполнительную процедуры по возврату долга и продаже объекта недвижимости, выступающего в роли залога. Однако в случае снижения рыночной стоимости жилья вырученных от продажи недвижимости средств может не хватить для погашения долга в полном объеме. Тогда банк будет стремиться взыскать оставшуюся сумму за счет другого имущества заемщика.

Выплаты по ипотечному страхованию и пойдут в счет компенсации убытков банка от реализации заложенной недвижимости по дефолтным кредитам.

Страхование ипотечных обязательств также защищает заемщика от дополнительных требований банка после продажи заложенного имущества.

Дополнительное бремя или спасение для заемщика?

На практике страхование ипотечных обязательств позволяет банкам выдавать кредиты с пониженным первым взносом - от 10% от стоимости приобретаемой недвижимости (обычно - от 30%) без увеличения, а в некоторых случаях даже с уменьшением процентной ставки. В этом случае риск невозврата кредита банк компенсирует за счет выплат по договору ипотечного страхования. К тому же плата по данному виду страхования вносится один раз, а не ежегодно, как при классическом ипотечном варианте.

Страхование ипотечных обязательств делает кредит более надежным и позволяет банку снизить ставку на 1-2%. В итоге совокупные расходы заемщика по кредиту снижаются, из-за чего этот вид страхования приобретает популярность.