Осторожно: ипотека!

Ипотечные кредиты ежегодно оформляют тысячи граждан. Этот новый продукт финансового рынка широко востребован: ведь кредит можно взять на покупку не только жилья, но и земли, дачи и даже для капитального ремонта. Ипотека от обычного потребительского кредита отличается сроком выплаты и условиями предоставления денег. Если деньги для покупки каких-либо вешей банки дают на пять лет, то за жилье можно расплачиваться и десять, и двадцать лет. А вот проценты по ипотеке ниже. Это связано с тем, что у банка по ипотечному кредиту есть жесткий залог: объект недвижимости, который заемщик приобретает. Если у заемщика нет возможности дальше выплачивать основной долг по кредиту, всегда остается возможность продажи этого объекта. По потребительским кредитам сроки ниже, но процентные ставки выше из-за того, что жесткого обеспечения не существует.

Большинство банков работает по программе федерального агентства ипотечного кредитования, которое представляет на рынке довольно низкие ставки. Можно считать эту программу в большей степени социальной. Если потребительские кредиты выдаются из собственных средств банка, по федеральной программе он зачастую эти кредиты рефинансирует. Таким образом, средства, которые первоначально были предоставлены заемщикам, банк получает обратно из агентства, вот почему по длинным ипотечным кредитам процентная ставка ниже, чем по коротким потребительским. Именно поэтому ставки по ипотеке чуть выше процента инфляции. По официальным данным инфляция в России составляет около 10%. К 2010 году, по прогнозам федеральных властей, она составит 8.5, и вполне возможно, ипотека станет еше дешевле.

Банкиры тоже не исключают такой возможности — все за висит от состояния экономики и снижения инфляции. За три года активного развития ипотеки в России ставка по ипотеч ным кредитам последовательно снижалась с 18 до 11% годовых. Ипотека становилась доступной все большему числу граждан. Однако, хотя жизненные реалии и экономическая ситуация стране менялись, процентная ставка по ранее оформление му ипотечному кредиту оставалась неизменной. Как считаю руководители петербургского филиала КАБ «Банк Сосьет Женераль Восток» (BSGV), важным является вопрос услови ипотечного кредита — процентные ставки и срок. В BSC этот период ограничен 10 годами. Принимая во внимание инфляцию и существующие процентные ставки, оформление ипотеки на 20-30 лет означает значительное увеличена фактической суммы выплат. Однако, учитывая заметное снижение ставок и появление в последнее время на российско рынке новых банковских продуктов, через пять лет ипотечный кредит смогут себе позволить уже те, кто сегодня освоил лишь потребительский кредит.

Один из таких новых продуктов для заемщиков ипотечного кредитования банков и других кредитных организаций разработан и выведен на рынок специалистами Центра ипотеки СКБ-банка. По этой схеме предусмотрено предоставлени ипотечного кредита на погашение ранее полученного, другими словами — перекредитовка. По мнению некоторых финансистов, необходимость в перекредитовке давно назрел и вот почему. заемщики-первопроходцы, выплачивая высокие проценты за пользование кредитом, сегодня оказались в невыгодном положении. И оставаться в такой ситуации они мог ли очень долго, поскольку одной из основных характеристик ипотечного кредита является его долгосрочность. Что будут делать люди, которые взяли ипотечный кредит сейчас под, например, 12% годовых? Ведь отдать банку миллион рублей, взятый для покупки квартиры, за год-два не удастся.

Для решения этой проблемы финансисты разработали новую схему: предоставление ипотечного кредита на погашение ранее полученного. Сегодня у клиентов есть право выбора: затратив небольшое количество времени, заемщик может переоформить кредит на самых выгодных для него условиях, тем самым либо существенно снизить ежемесячные платежи по кредиту, либо уменьшить срок выплат.

Если в вашем договоре с банком предусмотрено условие перекредитования, то все в порядке. Вы, как заемщик, сможете оформить новый кредит с более мягкими условиями для погашения старого долга. Проше говоря, если к моменту понижения ставки у вас есть невыплаченные 500 тысяч рублей с 12% годовых, банк посчитает, сколько вы ему должны, и выдаст другой заем на несколько большую сумму с 9% годовых, чтобы вы гасили прежний кредит.

Следует учесть, что, согласно законодательству, банк не обязан включать в договор условие перекредитования. Если такой строки в договоре нет, предоставление перекредитования будет зависеть от его доброй воли. В противном случае стороны обязаны соблюдать изначальные условия договора. Пересматривать их можно только в судебном порядке. Специалисты по защите прав потребителей считают, что те банки, которые в договоре указывают условие перекредитования, ведут себя честно. Если же в условиях договора банка нет такого пункта, да еше предусмотрены штрафы и дополнительные проценты за досрочное погашение ипотечного кредита, знайте: такому финансовому учреждению важна только собственная выгода, лучше поискать другое заведение.

Впрочем, в каждом отдельном случае выгоду перекредитования нужно считать с менеджером банка. Ведь вполне возможно, что новый заем вам не понадобится. Но это условие — перекредитование — занесенное в договор, говорит о том, что банку можно доверять, поскольку он учитывает вероятные развития событий.

Несмотря на то, что сегодня идея ипотечного кредитования работает, можно сказать, в тестовом режиме, для многих уже сейчас ипотека — единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Специалисты учитывают и обстоятельство, что такая форма кредита весьма интересна для бизнеса. Ведь ипотеку, несомненно, можно рассматривать в качестве одного из финансовых инструментов, дающих возможность пополнять собственный оборотный капитал за счет привлечения новых ресурсов. По сути дела, институт ипотеки представляет собой вариант получения значительных финансовых средств для развития предприятия на длительный срок.

Конечно, самый актуальный вопрос — как сделать ипотеку более доступной? Его решением занимаются чиновники на государственном уровне, компании-застройшики, банковские специалисты. К примеру, есть идея привязать ипотечные выплаты к демографической проблеме: при рождении каждого следующего ребенка уменьшать семье сумму кредита на 10-20%.

И все же, пока вопрос находится в стадии доработки, заемщикам следует быть очень внимательными при оформлении сделки. Казалось бы, для обеспеченной семьи ежемесячный платеж по ипотеке в 500 долларов — не такая огромная сумма, но фактически она может удвоиться — за счет страховок и прочих скрытых платежей. Поэтому все предложения нужно изучать внимательно: все-таки ипотека — это долговые обязательства, которые вы принимаете на много лет.