Развитие ипотеки в России

До 1754 г. в России не существовало кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Но многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты(нормальной считалась ссудная ставка 20% годовых). Однако данная ставка в то время считалась довольно-таки щадящей и чаще встречалась в теории, чем применялась на практике. Разве что когда речь шла о хорошо обеспеченном кредите. Де-факто в тот период ростовщики кредитовали под более высокие проценты – от 33% годовых и выше. А в Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимались 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавали из расчета 120% годовых.

В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество и устанавливает новую, предельно допустимую законом ставку – 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков», сообщает об организации Государственного заемного банка.

1754 г. – в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного Банка для дворянства при Сенате и Сенаторской конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерцколлегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

29 октября 1768 г. – манифестом Екатерины II впервые юридически закреплен выпуск бумажных денег.

1786 г. – реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии в Государственный заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости землевладельцам. Это было первое настоящее кредитное учреждение, в котором кредиты выдавались на длительный срок(20 лет) под 8% годовых.

1786 г. – При заемном банке образована Страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России.

Предусматривалось страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая — 3/4 стоимости имущества, а страховая премия – в 1,5% установленной страховой суммы. На страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровлю – таким образом Банки старались минимизировать страховые риски, связанные с ущербом, причиняемым огнем.

1860-1880 гг. – сложилась национальная система ипотечных учреждений: государственных, частных, кооперативных. Система функционировала при участии и под контролем государства, главным образом в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов.

1861 г. – отмена крепостного права и новый этап развития ипотеки. 22,5 млн. бывших ранее крепостными крестьян должны были выкупить земельные участки общей стоимостью 544 млн. рублей. Для этого государство предоставляло им ссуду в размере 80% от стоимости надела, оставшиеся же 20% крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6% годовых.

Этот огромный ипотечный рынок нужно было как-то обслуживать. Для этого и начали создаваться частные кредитные учреждения – земские банки. Санкт-Петербургское городское кредитное общество, созданное в этом же году, стало первой частной организацией, предоставлявшей кредиты на длительный срок.

1864 г. – появляются первые акционерные коммерческие банки.

1872 г. – создаются акционерные земельные банки.

Примечательно, что к началу XX века акционерные земельные банки добились лидирующего положения в системе российского земельного кредитования. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть всех заложенных земель. За все время своего существования вплоть до октябрьской революции 1917 года, из 11 акционерных земельных банков обанкротился только один.

1882 г. – создан Крестьянский поземельный банк. Он выдавал ссуды исключительно на покупку крестьянами земли у землевладельцев. В первый же год функционирования банк открыл 11 отделений и выдал ссуд на сумму 861163 руб. Сроки кредитования – 24 года под 8,5%(с 1906 г. – 4,5%) или на 34 года под 7,5 % годовых.

1885 г. – открыт Дворянский (исключительно ипотечный) банк для помощи(!) дворянам на началах благотворительного кредита (на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет; всего под 5% годовых). А с 1890г. года здесь можно было получить кредит на 66,5 лет.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита.

К 1915 г. – 15 450. Услугами учреждений мелкого кредита пользовались 8 миллионов человек по всей России. Наибольшего расцвета ипотечная система в России достигла к 1914 г. Из всей частной земли к этому периоду в залоге находилось 60%.

1917 г. – в России насчитывается 21 земельный банк, Государственный поземельный банк, дворянский банк, особый отдел Государственного дворянского банка, 18 частных банков.

1917 г – революция, национализация и закрытие банков, отмена частной собственности на землю, централизация кредитных отношений как следствие – понятие «ипотека» забыто на семьдесят с лишним лет.

Источники:
Давиденко И.В.Ипотека. Управление. Организация. Оценка.
Покопцева Е.Б. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее.
Разумова И.А. Ипотечное кредитование.