В долгах как в шелках. Рост рынка потребительского кредитования. Правила денег от Уоррена Баффета, инвестора №1 в мире.

Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы.

декабрь 2003 г.

ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», образованное в 1996 г. Правительством РФ по инициативе Минфина России, Минэкономразвития, Минюста России и других федеральных органов для привлечения долгосрочных ипотечных кредитов, практически не осуществляло свою деятельность.

На начало 2002 г. только 10% уставного капитала в размере 160 млн руб., сформированного за счет средств федерального бюджета, было направлено Агентством на основную деятельность. Более того, оно не обеспечило даже сохранность средств, выделенных из федерального бюджета на формирование уставного капитала: в 2001 г. было проведено единовременное списание 45 млн руб. как убытков прошлых лет. В итоге за последнее время Агентство осуществило рефинансирование всего 64 кредитов, или 0,16% от выданных в целом по стране, на сумму около 43 млн руб.

Возникает вопрос: нужна ли сейчас ипотека в России? Если задать его некоторым строительным организациям и коммерческим банкам, то ответ будет отрицательным. Причина незаинтересованности строительных организаций и коммерческих банков заключается в том, что ни Правительство РФ, ни Банк России ничего не делают для развития ипотечного кредитования.

На какие слои населения следует ориентировать ипотечные программы? Для богатых людей, действительно, никакой ипотеки не нужно. Рынок элитного жилья, например, в Москве растет ударными темпами. При этом строительные организации выдают за элитные дома те, которые к таковым не могут быть отнесены: так называемые «дома-муравейники» типа квартала «Воробьевы горы», «Алые паруса» и др.
Эксперты Soho Realty на сегодняшний день относят к элитным на первичном рынке в Москве лишь 20 домов, а с учетом того, что было построено ранее, — 35 домов (требования к элитным домам: быть в пределах Садового кольца, иметь не более 40 квартир, цена от 3 до 10 тыс. долл. США за квадратный метр). На них спрос высокий -два-три покупателя на одну квартиру на Остоженке, три покупателя на две квартиры в районе Патриарших прудов, Плющихи, Замоскворечья.

Стремление многих строительных компаний продать свое жилье под видом элитного вполне понятно. Строительный бизнес в Москве сверхприбылен, а на элитном жилье можно заработать очень большие деньги. По мнению экспертов, сейчас рынок элитного жилья в Москве - это рынок застройщика, который и диктует цены. Видимо, количество богатых людей в Москве растет быстрее, чем строится элитное жилье. Но вполне очевидно и то, что так долго продолжаться не может и с замедлением роста числа богатых людей и развитием конкуренции ситуация на этом рынке изменится.

Не могут ориентироваться ипотечные программы и на бедных людей. По данным ГКУ Президента РФ, рост стоимости жилья опережает рост денежных доходов населения на 10 процентных пунктов. На первичном рынке цена 1 квадратного метра достигла 10,5 тыс. руб. при среднедушевом доходе менее 3000 руб. в месяц. На начало 2002 г. на учете по улучшению жилищных условий состояли 4,86 млн семей, 33,7% из них стоят на очереди 10 и более лет. Эти люди ждут улучшения своих жилищных условий от правительства.

Однако Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. №675, позволяет за счет средств федерального бюджета улучшить жилищные условия только льготным категориям населения, которые установлены законодательством РФ. Ежегодно по программе предоставляется жилье всего 20—25 тыс. семей указанных категорий граждан, или 0,5% от общего числа состоящих на учете в целом по стране.

В этой связи правительство предполагает решить жилищную проблему для большинства жителей России за счет привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и предоставления гражданам долгосрочных кредитов.
Однако долгосрочные кредиты или ипотека доступны сейчас лишь так называемому среднему классу, который по некоторым оценкам (например, Фонда Корнеги) составляет в России не более 20-25% населения. Пока число граждан, получивших ипотечные кредиты в Российской Федерации, не превышает 40 тыс., тогда как потребность в них неизмеримо больше. Так, только в Оренбургской области насчитывается более 60 тыс. желающих взять кредит для улучшения жилищных условий.

Следовательно, задача ипотечных институтов — способствовать удовлетворению спроса на улучшенное жилье со стороны среднего класса, а строительных организаций — увеличивать предложение среднего жилья. По мнению главы Госстроя России, развитие ипотечного кредитования потребует увеличения объема строительства в 2 раза - до 7-8 млн квадратных метров в год. По его словам, при достаточно жестких условиях ипотечного кредитования 4,7% населения России могут себе позволить взять ипотечный кредит.

Не будем останавливаться на том, как правительство должно стимулировать строительные организации для выполнения цели «среднее жилье для среднего класса». Это другая тема. Рассмотрим вопрос стимулирования коммерческих банков для выдачи ипотечных кредитов. На этом пути много препятствий. Так, для коммерческих банков определяющими являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых в ипотеку ресурсов, минимальный риск и благоприятные условия работы. Помощь в этих вопросах со стороны федерального правительства пока мала — оно ограничивается в основном декларациями. Вот почему Московское правительство и КБ «Московское ипотечное агентство» вынуждены сами решать многие вопросы, в том числе просить помощи у Центрального банка.

Доходность коммерческих банков по ипотечным операциям с участием КБ «МИА» вытекает из разницы ставки рефинансирования КБ «МИА» и ставки ипотечного кредита. Однако здесь возникает по крайней мере одна проблема: КБ «МИА» не может снижать ставку рефинансирования, так как облигации выпускаются с постоянной ставкой 10% на 10 лет. Но за 10 лет процентная ставка по ипотечным кредитам может снизиться ниже ставки рефинансирования, и коммерческие банки встанут перед выбором - нести убытки или прекратить выдачу ипотечных кредитов. Пока КБ «МИА» берет на себя этот риск и согласен позволить коммерческим банкам обратно выкупать ипотечные кредиты. Понятно, что это временное решение проблемы.

Ликвидность вкладываемых в ипотеку ресурсов коммерческих банков достаточно высокая, так как КБ «МИА», согласно подписанным Генеральным соглашениям, выкупает выданные кредиты за срок менее 1 месяца. Однако ликвидность ресурсов КБ «МИА» будет зависеть от состояния первичного и вторичного рынков ипотечных облигаций, которые он выпускает под обеспечение ипотечных кредитов.

Кроме того, многое будет определяться позицией Центрального банка, который хотя и вправе устанавливать дифференцированные нормативы и методики их расчета (ст. 73, ч. 2 ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»), но на практике этого не делает.
Поскольку ипотечное кредитование имеет, как правило, долгосрочный характер, кредитная организация подвергается риску нарушения норматива общей ликвидности (Н5 — отношение ликвидных активов к суммарным активам), установленного Инструкцией №1 Банка России.

Однако одна из основных задач ипотечной кредитной организации — секьюритизация ипотечных кредитов, поскольку только привлечение «длинных» облигационных денег под надежное обеспечение — ипотечные кредиты — может дать необходимые по объему и срокам средства для развития ипотеки. Для выполнения же единого, установленного для всех кредитных организаций норматива ликвидности ипотечная кредитная организация (при условии неизменности уставного капитала) будет вынуждена направлять на выдачу (выкуп) ипотечных кредитов все меньше и меньше средств, получаемых от каждого транша облигаций, и соответственно постоянно уменьшать объем каждого следующего транша.

В настоящее время кредитные организации абсолютное большинство ипотечных жилищных кредитов выдают в иностранной валюте, с расчетами в рублях. При выкупе прав (требований) по таким кредитам КБ «МИА» столкнулся с проблемой соблюдения лимита открытой валютной позиции, поскольку пассивы банка сформированы исключительно в рублях. Поэтому Центральному банку следовало бы установить отдельный порядок расчета лимита открытой валютной позиции для ипотечных кредитных организаций.

Другая проблема - формирование резерва на возможные потери по ипотечным кредитам. В Концепции развития систем ипотечного жилищного кредитования в РФ (раздел 4.5), одобренной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28, отмечалось, что для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска следует изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья. Между тем Инструкция Банка России от 30.06.97 г. №62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» (с последующими изменениями и дополнениями) предусматривает отнесение ссудной задолженности, образовавшейся в результате переоформления ссуд на основании договора об отступном, уступки права (требования) к безнадежным ссудам (4-я группа риска) с формированием в соответствующем размере резерва.

Учитывая, что в указанной Инструкции не содержатся характеристики переоформляемой ссудной задолженности, что ипотечные кредитные организации при двухуровневой модели ипотечного кредитования формируют пул ипотечных кредитов, в том числе за счет приобретения прав (требований) по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, необходимо нормативно установить возможность при создании резерва относить задолженность, образующуюся в результате выкупа прав (требований) по ипотечным кредитам, к 1-й группе риска в общем порядке. Это одно из важных условий деятельности ипотечных кредитных организаций и развития ипотечного кредитования в России в целом.

Нуждается в изменении и практика отражения в бухгалтерском учете операций по приобретению прав (требований) по ипотечным кредитам. В соответствии с Официальным разъяснением Банка России от 24 января 2001 г. №8-ОР «О применении правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, от 18.06.97 г. №61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными» для кредитной организации, которая приобретает право (требование) по ипотечному кредитному договору, такая операция считается финансированием под уступку денежного требования (операцией факторинга). Однако в соответствии со ст. 824 ГК РФ по договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления ему товаров, выполнения работ или оказания услуг. Буквальное толкование термина «кредит» не позволяет отнести его к товарам, работам или услугам.

В КБ «МИА» считают, что более адекватно существу отношений и правомерно осуществлять переуступку прав по кредитному договору одного банка другому на основании общих норм об уступке требований (§ 1 гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ). Однако жесткие установки, данные в Официальных разъяснениях Банка России, ориентируют кредитные организации исключительно на факторинг и одновременно не позволяют им должным образом отражать в бухгалтерском учете операции, совершенные на основании общих норм об уступке требований.

При факторинге банк, по сути, играет роль посредника в расчетах между покупателем и продавцом товаров, работ, услуг: банк, приобретающий права требований по договорам реализации товаров (работ, услуг), способствует ускорению расчетов между сторонами договоров, получая за это вознаграждение, т.е. доход, облагаемый НДС. Приобретение же банком ссуд у другого банка не является посредничеством в расчетах при реализации товаров, работ или услуг. Эта операция напрямую связана с основной банковской деятельностью — кредитованием клиентов. После передачи прав по кредитному договору предполагается, что он будет действовать на тех же условиях, которые были записаны в нем при его заключении; новый кредитор по-прежнему будет обслуживать первоначально выданный другим банком кредит и получать от него доходы. Если такая передача будет рассматриваться как операция с доходом, облагаемым НДС, она становится экономически бессмысленной и вторичный рынок ипотеки исчезает.

Вообще по налогообложению ипотечных кредитных организаций Министерству по налогам и сборам предстоит еще многое доработать.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. №2023-1 «О налоге на операции с ценными бумагами» объектом налогообложения является номинальная сумма выпуска ценных бумаг, заявленная эмитентом. До настоящего времени проблема снижения налогового бремени на операции с ценными бумагами обсуждалась, как правило, применительно к краткосрочным инструментам. Однако при использовании долгосрочных ипотечных облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, эта проблема приобретает актуальность и для указанных инструментов, а также в целом для развития рынка ипотечного кредитования.

Обусловлено это тем, что расходы на эмиссию влияют на ставку заимствований, являющуюся базой для расчета ставки рефинансирования первичных ипотечных кредитов. В свою очередь ставка рефинансирования непосредственно влияет на ставку ипотечных кредитов. Необходимо также отметить, что указанная налоговая ставка по существу не позволяет специализированным кредитным организациям, например КБ
«МИА», структуру баланса которых в основном составляют ипотечные инструменты, динамично следовать за изменением рыночных ориентиров, влияющих на определение процентных ставок по кредитам.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что Московское правительство, на наш взгляд, сделало все возможное для создания благоприятных условий начала функционирования ипотеки в ее классической форме. Желательно, чтобы этому примеру последовал Банк России, который, устранив названные проблемы, включил бы ипотечные облигации в список ценных бумаг, служащих обеспечением его кредитов. Пока Центральный банк в основном тратит усилия на перекачку своих ресурсов в Министерство финансов. Последний пример тому — решение ЦБ РФ выдавать коммерческим банкам кредиты под обеспечение государственных ценных бумаг.

Это решение принимается весьма кстати, если учесть планы Минфина по увеличению заимствований на внутреннем рынке. Причем наступление идет на среднесрочный и долгосрочный сектора этого рынка. В 2003 г. долгосрочные облигации планируется разместить в объеме 65,3 млрд руб. (по номиналу), при этом длина этих инструментов заимствования возрастет с 6 лет в 2002 г. до 10—12 лет в 2003 г. В целом же среднесрочные и долгосрочные инструменты составят около 75% всех размещаемых облигаций.
Выполнение программы заимствований в 2003 г. приведет к увеличению рыночного объема государственных ценных бумаг (по номиналу) до 300 млрд руб. против 217 млрд руб. на начало года.

Основные покупатели государственных ценных бумаг — коммерческие банки. Сумма, затраченная ими на покупку этих бумаг, составила на 1 декабря 2002 г. 761,3 млрд руб. Но ресурсы российских коммерческих банков достаточно ограничены. Стимулируя их на покупку государственных ценных бумаг, Центральный банк тем самым снижает их активность в других секторах экономики, в частности в инвестиционных процессах и потенциально в ипотечных операциях. Отсюда понятно, почему российское правительство увлекается больше красивыми декларациями в отношении развития ипотечного кредитования, чем способствует ему практическими делами.

Г.Г. МАТЮХИН



КИМГЗ Комплект индивидуальный медицинский гражданской защиты — Безопасный труд Он незаменим в местах и районах, где повышен риск возникновения чрезвычайных ситуаций. Комплект индивидуальный гражданской защиты КИМГЗ имеет предназначение – оказание первой медико-санитарной помощи пострадавшим в различных зонах заражения. Для этого он содержит необходимые медицинские средства, изделия, лекарственные препараты.

НОВОСТИ

26 мая 201725 мая 201724 мая 201723 мая 2017

Статьи, интервью, публикации