Visa или MasterCard? Карту какой платежной системы выбрать? Кто на свете всех богаче? Анализ роста благосостояния в мире.

Ипотека. Московский опыт.

По данным Государственного контрольного управления (ГКУ) Президента РФ, опубликованным в декабре 2002 г., жилищное строительство в последние годы продолжало резко сокращаться: в 2001 г. объем ввода жилья в эксплуатацию составил лишь половину от максимального уровня за последние 10 лет. Продолжалось выбытие жилого фонда — в 2001 г. оно почти достигло 50% вновь введенного в строй жилья. Значительная часть этого фонда нуждается в капитальном ремонте. В то же время рост стоимости жилья опережает рост доходов населения, поэтому все больше российских граждан не имеют реальных возможностей для улучшения жилищных условий.

ГКУ считает целесообразным, чтобы Правительство РФ приняло необходимые меры по совершенствованию нормативно-правовой базы ипотечного жилищного кредитования. Оно рекомендует Госстрою РФ обеспечить содействие и координацию деятельности субъектов РФ по формированию на местах ипотечных программ на основе единого стандарта. Именно в этой связи весьма ценен опыт Москвы, где делают реальные попытки внедрить ипотечное кредитование в повседневную жизнь средних слоев населения.

Здесь важно иметь в виду, что ипотека — это не только выдача кредитов под залог жилья или земли, но и создание рынка ипотечных ценных бумаг, который бы позволил выдавать ипотечные кредиты не столько за счет ограниченных собственных ресурсов банков, как это происходит сейчас, но и за счет мобилизации долгосрочных средств на финансовом рынке.

В Москве принята двухуровневая модель ипотеки — выданные коммерческими банками ипотечные кредиты переуступаются специально созданному агентству, которое в свою очередь выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами кредитов. Таким агентством, как отмечалось в предыдущей статье, является коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» - «МИА». Закон г. Москвы № 11 от 31 марта 1999 г. в ст. 4 предусматривает, что КБ «МИА» является организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, а согласно ст. 5 к его основным функциям относятся разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещении и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами. Однако всего этого было бы недостаточно без соответствующей инфраструктуры.

Как свидетельствует мировой опыт, такая инфраструктура должна обеспечить:

В западных странах привлекательность ипотечных ценных бумаг создается несколькими путями — более высокой доходностью по сравнению с другими ценными бумагами, низким кредитным риском, высоким уровнем ликвидности и, где это необходимо, хеджированием валютного риска. В силу своей обеспеченности и долгосрочности ипотечные облигации подходят для большого числа инвесторов - от институциональных до физических лиц.

Ипотечные облигации, выпускаемые, например, в Германии, Франции, Люксембурге, обеспечиваются как ипотечными кредитами, так и кредитами, выданными государственному сектору. В Дании и Испании - только ипотечными кредитами. Облигации КБ «МИА» обеспечены также только ипотечными кредитами. Во многих странах ипотечные облигации могут быть выпущены на сумму не более 90% от общей суммы выданных кредитов. Если этот лимит превышен, то в Испании, например, эмитент должен покрыть превышающий размер одним из следующих способов: разместить излишек в Банке Испании в виде денежных средств или гособлигаций, выкупить обратно часть выпущенных бумаг или увеличить размер пула ипотечных кредитов, служащих обеспечением.

КБ «МИА» выпускает ипотечные облигации на сумму не более 100% от общей суммы выданных ипотечных кредитов. При превышении лимита он может разместить излишек через банки-агенты по организации размещения облигаций. Так и было сделано при первичном размещении ипотечных облигаций в октябре-ноябре 2002 г. на сумму 2,2 млрд руб.

Образовавшийся излишек КБ «МИА» выкупил у банков-агентов и сейчас предпринимает шаги по балансировке суммы ипотечных кредитов и суммы облигаций, для которых ипотечные кредиты служат обеспечением.

В западной практике надлежащий объем обеспечения ипотечных облигаций удостоверяется либо независимой трастовой организацией, либо центральным банком страны. КБ «МИА» решает этот вопрос таким образом: ежемесячно в Интернете на сайте банка дается информация об объеме обеспечения ипотечных облигаций; эта информация ежеквартально подтверждается в отчете Центральному банку России, что позволяет инвестору убеждаться, насколько правдива информация на сайте банка.

Своего рода обеспечением уже выпущенных облигаций КБ «МИА» является гарантия г. Москвы в пределах и порядке, предусмотренных Договором о предоставлении государственных гарантий г. Москвы и постановлением правительства города. Срок этой гарантии равен сроку обращения облигаций, сумма гарантии — 2,2 млрд руб.

Обязательства по гарантии г. Москвы исполняются только в случае неисполнения КБ «МИА» или его правопреемником предусмотренных условиями эмиссии обязательств перед владельцами облигаций по выплате номинальной стоимости по истечении срока их обращения.

В мировой практике период обращения ипотечных облигаций колеблется от7 до 30 лет, у КБ «МИА» срок обращения облигаций и погашения ипотечных кредитов одинаков — 10 лет.

Таким образом, в отличие от практиковавшейся ранее выдачи относительно краткосрочных ипотечных кредитов данная схема позволяет получать и предоставлять долгосрочные ресурсы, что является важным поворотным шагом в новейшей истории российской банковской системы.

Привлекательность этих облигаций заключается не только в совпадении периода обращения облигаций и срока погашения ипотечных кредитов, но и в отсутствии в данном случае принципа соответствия сроков выплат по выданным кредитам и сроков купонных и амортизационных платежей владельцам облигаций. Это исключает риск их временного разрыва.

Процентная ставка по облигациям банка — 10%, однако реальная доходность по ним существенно выше. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, отличаются от других облигаций тем, что могут быть погашены ранее заявленного срока, так как есть возможность досрочного погашения ипотечных кредитов, лежащих в основе облигаций. Именно такой возможностью и объясняется их более высокая доходность, ибо в этом случае вся сумма досрочного погашения перечисляется держателю облигаций.

В нашем случае получатель ипотечного кредита может его досрочно погасить через 4,5 года со дня получения. Кроме того, КБ «МИА» берет обязательство обратного выкупа облигаций у инвесторов один раз в течение полутора лет. В документах банка записано, что эмитент обязуется осуществлять выкуп облигаций у любого держателя облигаций на условиях и в сроки, установленные безотзывной офертой эмитента, но не реже, чем один раз в 540 дней, а не в 360 дней, как, казалось бы, было более понятно инвестору. Отодвинув оферту на полгода, банк дает тем самым владельцу облигаций дополнительный бонус.

Безотзывная оферта публикуется в периодических изданиях не менее, чем за один рабочий день до даты начала размещения или не позднее, чем за 8 рабочих дней до даты выплаты по предыдущей оферте. Выкуп облигаций по оферте эмитента осуществляет агент эмитента в соответствии с правилами секции фондового рынка ММВБ. Эмитент также имеет право осуществлять выкуп облигаций в иные сроки, чем установлены в оферте по договоренности с владельцами облигаций как на биржевом, так и на внебиржевом рынке по решению уполномоченного органа эмитента. Облигации, выкупленные эмитентом, могут им отчуждаться последующим владельцам облигаций.

Этим механизмом, в частности, обеспечивается ликвидность облигаций, которая является другой, не менее значимой стороной привлекательности данных ипотечных облигаций. Высокий уровень ликвидности достигается также и относительно большим для Москвы объемом эмиссии. В дополнение к облигациям, выпущенным в 2002 г., в 2003 г. планируется выпустить облигации еще на сумму 2,17 млрд руб.

Конечно, выкуп ипотечных кредитов и выпуск на их основе облигаций сопряжены со многими рисками как для эмитента, так и для инвестора: досрочного погашения, неплатежей, процентным и валютным рисками. Поэтому банк использует известные и разрабатывает новые пути и способы снижения этих рисков.

В частности, валютный риск закрывает хеджирование, согласно которому при расчете размера купона учитываются колебания курса рубля по отношению к доллару (процентная ставка начисляется, кроме первого года, на оставшуюся непогашенную сумму облигации четырьмя купонами каждые 90 дней).

Купонная ставка по облигациям ниже процентной ставки выдаваемых в настоящее время коммерческими банками ипотечных кредитов и составляет 10% годовых. КБ «МИА» выкупает ипотечные кредиты по ставке 11%, что составляет вознаграждение Московского ипотечного агентства, остальные 1—3%-ных пункта (большинство коммерческих банков выдают ипотечные кредиты под 12—14% годовых) - это вознаграждение для коммерческих банков, обслуживающих ипотечный кредит.

Риски досрочного погашения ипотечного кредита и риски неплатежей КБ «МИА» делит с коммерческим банком, выдавшим ипотечный кредит.

В случае досрочного исполнения обязательств заемщиком по возврату суммы основного долга эмитент обязуется осуществить замену одного ипотечного кредита на другой не позднее 75 дней после наступления одного или более обстоятельств, являющихся основанием для замены ипотечного кредита. Такая замена считается осуществленной с момента раскрытия информации об этом на сайте эмитента в Интернете.

Риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры замены заемщику одной жилплощади на другую, более дешевую и менее престижную согласно договору банка с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы об использовании резервного жилищного фонда г. Москвы для переселения в него лиц, не способных выплачивать проценты и основной долг по ипотечному кредиту. Жилье в этом случае предоставляется по договору коммерческого краткосрочного займа.

В реальной жизни вероятность такой ситуации достаточно мала, так как потери заемщика слишком велики, поскольку он фактически лишается своих первоначальных взносов. Но все же существует целый ряд серьезных проблем, связанных с этим вопросом, являющимся наиболее сложным во всей цепи ипотечного кредитования.

Риск инвестора при банкротстве эмитента частично покрывается тем, что держатели облигаций имеют преимущественное право на заложенные активы после удовлетворения требований государства и служащих банка. Чтобы не произошло иного, у КБ «МИА» отсутствуют права заниматься традиционной банковской деятельностью, т.е. он не может работать с физическими лицами, держать свой капитал в каких-либо дочерних компаниях и т.п. Западная практика показывает, что банкротства эмитентов случаются крайне редко. Так, например, в Германии за всю 225-летнюю историю ипотечного кредита не было случая полного банкротства эмитента, а во Франции - с 1852 г.

Снижению риска неплатежа служит и механизм отбора заемщиков ипотечного кредита и банков-посредников, изложенный в «Стандартах предоставления ипотечных кредитов кредитными организациями в рамках проведения производственного этапа Московской ипотечной программы». В них говорится о требованиях и к таким участникам ипотечного кредитования, как страховые компании, оценщики предмета залога, органы и лица, уполномоченные государством.

Оценочная стоимость собственности не может превышать ее рыночную стоимость. В расчет принимаются только не изменяющиеся с течением времени характеристики собственности. Банк-кредитор выдает ипотечный кредит на сумму не более 70% оценочной стоимости. При этом предельная доля платежей по кредиту со стороны заемщика не должна превышать 40% его совокупного дохода.

Сумма выдаваемого ипотечного кредита при кредитовании физических лиц колеблется от 3000 долл. США до 150 000 долл. США или в соответствующем эквиваленте в рублях или иной иностранной валюте и предоставляется заемщику в безналичной форме.

В соответствии с названными стандартами заемщиком может быть гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 до 50 лет, при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 60 лет. Этим, в частности, снижается риск завещания заложенного имущества со стороны залогодателя.

Если заемщик состоит в браке, супруг (супруга) должен являться созаемщиком по кредитному договору, за исключением случаев, когда брачным договором установлен раздельный режим владения имуществом, или по иному основанию, установленному законом. Предметом залога могут быть вновь построенная квартира (дом) или старая квартира (дом), в которой проживает залогодатель, дача или другая собственность, если они отвечают изложенным в Стандартах требованиям.

Залогодатель и члены его семьи, проживающие с ним и имеющие вещное право пользования квартирой, должны дать удостоверенное нотариусом обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания. В Стандартах также изложены требования к ипотеке квартир, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника.

Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком осуществляется на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о нем. Она включает следующие виды оценки заемщика: его платежеспособность (способность своевременно погасить кредит на основе изучения его доходов и расходов), кредитоспособность (готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства), а также достаточность наличных денежных средств для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам. При этом оцениваются как количественные, так и качественные характеристики.

Количественные характеристики определяются отношением суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. При этом после уплаты всех обязательных ежемесячных платежей (включая платежи по запрашиваемому кредиту) остаток денежных средств не должен быть меньше прожиточного минимума, устанавливаемого для данного региона на одного человека, исходя из количества членов семьи.

Учитывая российскую действительность, размер реального дохода может устанавливаться как документарно, так и оценочно по предыдущим расходам потенциального заемщика за определенный период.

Качественные характеристики включают возможность заемщика получать нестабильные доходы (публикация статей, чтение лекций, сезонные подработки и т.п.), имущество заемщика (автомобиль, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги и т.п.), постоянство занятости, своевременность внесения платы за жилье, коммунальные услуги, налога на имущество и т.д.

В целом можно сказать, что если соблюдаются меры предосторожности и учитываются наиболее опасные моменты в процедурных вопросах, то операции с ипотечными кредитами не более рисковые, чем другие кредитные операции, и их активное внедрение в жизнь вполне может рассматриваться как весьма перспективное дело, имеющее по мере накопления опыта и продвижения информации в широкие круги населения большое будущее.

Несколько слов о торговой площадке для ипотечных ценных бумаг. Ипотечные облигации выпускаются в документарной форме на предъявителя с оформлением сертификата, подлежащего обязательному централизованному хранению в Некоммерческом партнерстве «Национальный депозитарный центр» («НДЦ»). Выдача сертификатов владельцам облигаций не допускается. Они не вправе требовать выдачи сертификата облигаций на руки.

Права, закрепленные ценной бумагой, переходят к их приобретателю с момента перехода прав на эту ценную бумагу. Учет и удостоверение прав на ипотечную облигацию, учет и удостоверение передачи облигаций, включая случаи обременения облигаций обязательствами, осуществляются «НДЦ» и депозитариями - депонентами «НДЦ». Право собственности на облигации переходит от одного лица к другому в момент внесения приходной записи по счету депо приобретателя облигаций в «НДЦ» и депозитариях -депонентах «НДЦ».
Списание облигаций со счетов депо при их погашении производится после получения подтверждения о выплате эмитентом непогашенной части номинальной стоимости облигаций и последнего купонного дохода. Погашение сертификата облигаций производится после списания облигаций с эмиссионного счета депо.

Г. Г. Матюхин, доктор экономических наук, профессор


НОВОСТИ

20 сентября 201719 сентября 201718 сентября 201716 сентября 2017

Статьи, интервью, публикации