В долгах как в шелках. Рост рынка потребительского кредитования. Правила денег от Уоррена Баффета, инвестора №1 в мире.

Ипотека. От истории - к современности.

Ипотека (от греческого — залог, заклад) - ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг. Последний позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков, но главным образом мобилизуя инвестиционный капитал. Кредит по ипотеке самый долгосрочный — от 10 до 40 и более лет - и имеет, как правило, сравнительно низкие процентные ставки.

Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений и т.п., физическому лицу —улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье.

В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. В СССР в результате установления диктатуры пролетариата, на основе ликвидации или ограничения частной собственности на землю и недвижимое имущество исчезла база для функционирования ипотеки, был утрачен и ранее накопленный в этом деле опыт. Более того, в учебниках и экономической литературе утверждалось, что ипотеки в СССР, где вся земля национализирована, нет и не может быть никогда.

Этот тезис настолько глубоко вошел в сознание нашего народа, что из-за инерционности мышления стал препятствием на пути возрождения ипотеки, когда в стране начались изменения в сторону рыночных отношений.

Еще классики писали, что общество начинает осознавать ту или иную проблему, если возникают или уже возникли условия для ее разрешения. Это касается и ипотеки. Под давлением реалий действительности ипотека стала пробиваться сквозь завалы предрассудков на наиболее болезненном участке жизни российского общества — в жилищном строительстве.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций. Чтобы как-то выправить положение, была принята государственная целевая программа «Жилище», имевшая целью переориентацию в жилищном строительстве с преобладания бюджетных средств государства на преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. Предусматривались активная мобилизация средств в жилищное строительство путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг, проведение аукционов, предоставление налоговых льгот застройщикам, развитие кредитной помощи и т.д. Однако в то время не было ни соответствующей правовой базы, ни эффективного механизма претворения этой программы в жизнь. Поэтому-то она оказалась малоэффективной и носила в основном декларативный характер.

В результате начали быстро расти цены на жилье, а характерной особенностью формирующегося рынка жилья стали повышенный спрос на престижные дорогостоящие квартиры в связи с наличием средств у состоятельных покупателей и слабый интерес к менее дорогим квартирам из-за отсутствия должных средств у большинства населения со средним достатком.

Отмечается некоторая аналогия тех времен и сегодняшних, но есть и различия. С определенными оговорками прежняя Россия шла к рынку более 100 лет, современная - 12 лет, если считать точкой отсчета 1990 г. Опорой современной рыночной экономики, исходя из мирового опыта, является средний класс. В России он уже формируется и проявляет интерес к долгосрочному ипотечному кредитованию, однако в отличие от дворянства у него нет имений и «душ», которые можно было бы «с ходу» заложить. Но он уже может при соответствующей нормативной базе заложить приусадебный участок и жилье. Тогда не принималось каких-либо жилищных программ, а просто выделялись средства из государственной казны на развитие ипотечного рынка. Когда же этот рынок более или менее сформировался и утвердился, государство с него ушло, так как его присутствие создавало дополнительные проблемы.

Московское правительство в соответствии со своим Законом № 11 от 31 марта 1999 г. создало специализированный коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», основной задачей которого являлось ипотечное жилищное кредитование, и выделило на эти цели первоначальные ресурсы из своего бюджета.

Исходя из исторического опыта хотелось бы напомнить, что такой банк не должен слишком долго быть государственным, а контроль за расходованием выданных ссуд должен быть очень жестким. Осо: бенно это касается коммерческих банков, которые планируется использовать в качестве посредников между заемщиком ссуд и «Московским ипотечным агентством». Поскольку «МИА»банк выкупает у коммерческих банков выданные ими ипотечные кредиты, всегда будет существовать опасность получить некачественный залог, а у коммерческих банков — соблазн «впарить» такой залог «МИА»банку.

Воссоздавая ипотеку, Московское правительство, помимо решения социальной задачи, субъективно преследовало и цель уберечь строительную индустрию столицы от кризиса. То, что такой кризис надвигается, видно невооруженным глазом — все больше построенных квартир не находят покупателя и пустуют, строительные организации все сильнее попадают в долговую зависимость от банков, у которых они вынуждены брать кредиты под высокие проценты, даже если эти банки — родственные. Строительные организации попадают в порочный круг — используя дорогие деньги, они взвинчивают цены на новое жилье, уменьшая тем самым спрос на него, ибо круг лиц с высоким доходом ограничен. Все это снижает инвестиционный потенциал строительных организаций.

Однако обратимся к российской истории. Где-то с середины XVIII в. Россия начала поворачиваться к рынку. При этом стала возникать потребность в долгосрочных денежных ресурсах, естественно, у класса, на котором держалось тогдашнее общество, т.е. у дворянства.

В 1754 г. был создан Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 г. в Государственный заемный банк, к которому в 1802 г. был присоединен созданный в 1797 г. Вспомогательный для дворянства банк. Данные банки с точки зрения формы собственности были казенными, а по характеру деятельности - в основном учреждениями ипотечного кредита.

У дворянства возникла потребность в долгосрочных денежных ресурсах, появился и их первоначальный источник в лице государства, которое через свои банки предоставляло ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными «душами».

Не обошлось без ошибок и некоторой эйфории, вызванной видимой легкостью получения денег на длительный срок. Зачастую дворяне использовали полученную ссуду для покупки предметов роскоши, заграничных путешествий, обучения детей. К тому же ссуды выдавались по сути дела государственными чиновниками, которые не всегда заботились о преумножении богатства государства и считали, что государственная казна неисчерпаема.

И как результат - в соответствии с повелением Александра II от 16 апреля 1859 г. и Имперским указом правительствующему Сенату от 1 сентября того же года прекращение выдачи ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. К этому времени Россию уже можно было считать, правда, с определенной степенью условности, страной с рыночной экономикой. Начался долгий и трудный процесс формирования новых структур системы ипотечного кредита. Все большее число российских предпринимателей из дворянского и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик, горнозаводских имений, строений производственного назначения.

Когда-то, критикуя их (западный) образ жизни, наши журналисты не скупились подчеркивать, что в буржуазных странах очень много простаивает пустых квартир, тогда как растет число бездомных. Теперь, видимо, настало такое время и у нас.

В рыночной экономике строительная индустрия является показателем экономической активности. Потому кризис строительной индустрии неизбежно вызывает общий экономический кризис. Таким образом, помогая заселять пустующие квартиры, Московское правительство объективно способствует решению двух других общенациональных задач - созданию масштабной прослойки среднего класса, который должен обеспечить постоянный спрос на ипотечные кредиты, и повышению деловой активности в стране.

Может показаться, что мы излишне превозносим роль Московского правительства в данном деле. Скажут, что и на федеральном уровне прослеживается большая заинтересованность в развитии рынка российских ипотечных ценных бумаг. Известно, что соответствующий проект закона поддержан банковским комитетом, фондовым подкомитетом Госдумы, ее кредитным комитетом и Правительством РФ. Однако здесь дело движется медленно и встречает много бюрократических препон.

Для примера возьмем закон «О залоге». Он не содержит ключевых позиций для функционирования ипотечной системы жилья. В частности, не определено, какой орган должен вести ипотечные книги, не установлены объекты залога, остается открытым вопрос о целесообразности и порядке принятия в залог единственной жилой площади заемщика, на которой он проживает. Противоречие между законом «О залоге», позволяющим кредитору для удовлетворения своего иска продать залог, и действующим законодательством, запрещающим выселение квартиросъемщиков из государственных арендуемых квартир без- предоставления сопоставимого жилья, делает бессмысленным сам залог такой жилплощади в качестве средства обеспечения платежей. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями, и приобретения земельного участка под строительство, тогда как в Москве уже идет реальная практическая работа, использующая имеющиеся законы.

Итак, Москва нашла реальные пути создания ипотечного рынка. Находят такие пути, хотя и менее эффективные, и отдельные банковские структуры. В частности, жилищные ипотечные кредиты начал выдавать спонсируемый американским правительством фонд Delta Credit, однако за счет денег фонда, что не позволяет осуществлять масштабные операции. В отличие от него банк «МИА» выпустил залоговые облигации на сумму 2,2 млрд руб., которые в течение одного месяца были распределены среди первичных подписчиков, а в декабре 2002 г. началось обращение этих облигаций на вторичном рынке. В 2003 г. планируется выпустить таких облигаций еще на 2,17 млрд руб.

Процедура выдачи жилищных ипотечных кредитов сложнее, чем так называемых коммерческих ипотечных кредитов под залог офисов, нежилых и складских помещений и т.п. Одним из серьезных препятствий, как отмечалось выше, является юридическая нечеткость порядка выселения заемщика, не выполняющего свои обязательства по кредиту. В конце 2001 г. в законодательство были внесены поправки, регулирующие этот порядок, но, по мнению некоторых экспертов, эти поправки противоречат Конституции РФ, и Конституционный суд может опротестовать их. Поэтому многие считают, что целесообразно подождать, когда будет накоплен практический опыт решения таких дел в судебных органах.

Московское правительство взяло на себя роль первопроходца, однако известно, что первопроходцы, расчищая дорогу другим, порой набивают себе шишки, а плодами таких расчисток пользуются другие. Утешением может служить тот факт, что совокупный объем недвижимости только в Москве, по некоторым оценкам, превышает 10 млрд долл., а потому места хватит всем.

Г.Г. Матюхин, доктор экономических наук, профессор



Следующий шаг – определение потенциальной работы мотор-редуктора на протяжении суток.. Цилиндрические мотор-редукторы имеют высокий КПД и большой ресурс работы, что делает их незаменимыми во многих областях производства и промышленности. Так же к особенностям таких мотор-редукторов можно отнести множество режимов работы в сочетании с различными скоростями. Планетарные мотор-редукторы позволяют добиться наиболее малых габаритов и массы.

НОВОСТИ

29 марта 201728 марта 201727 марта 201724 марта 2017

Статьи, интервью, публикации