В долгах как в шелках. Рост рынка потребительского кредитования. Правила денег от Уоррена Баффета, инвестора №1 в мире.

Ипотека: монополия или конкуренция.

Феномен тоталитарного государства с его супермонополизмом, видимо, еше долго будет довлеть во всех сферах российской экономики. Он весьма ощутим, в частности, и в деле развития ипотечного кредита, хотя последний делает еще только первые шаги.

Стремление монополизировать данный вид банковского продукта просматривается как на пути внедрения государственной программы развития ипотеки по линии административного управления, так и на исполнительском уровне среди коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, а также ипотечных агентств, которые берут на себя функции выкупа ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций.

В последние месяцы в борьбу за управление ипотечным кредитом включились сразу несколько государственных ведомств - Госстрой, Центральный банк, Минфин, Минэкономразвития, Минимущество. Так, например, Госстрой считает, что раз речь идет о жилье, «главным» должен быть именно он. Центральный банк также декларирует свою заинтересованность в жестком контроле деятельности ипотечных банков и специализированных ипотечных компаний. Президент РФ В.В. Путин уже озвучил намерение сделать ипотеку своим «избирательным коньком».

На наш взгляд, российские ведомства не должны идти по пути Минэкономразвития, создавая каждое собственное агентство ипотечного жилищного кредитования, хотя такие намерения и прослеживаются. Например, Министерство путей сообщения создало ЗАО «Желдорипоте-ка», которое обнародовало крупнейшую в стране ведомственную ипотечную программу. Однако с момента своего создания (март 2001 г.) ЗАО выдало всего 343 ипотечных кредита железнодорожникам.

По словам Президента РФ В.В. Путина, «система ипотечного кредитования должна быть только рыночной, а не дотационной. Только в этом случае можно будет привлекать средства, адекватные жилищной проблеме». И это правильно, поскольку государство в лице упомянутых министерств должно лишь регулировать работу системы ипотечного кредитования и выделять адресные дотации малоимущим слоям населения, например предоставлять помощь для оплаты первоначального взноса или понижения расходов по оплате процентов. Сюда относятся граждане, проживающие в неблагоприятных для жизни районах России, потерявшие жилье в результате чрезвычайных обстоятельств, а также молодые семьи с детьми и нынешние очередники с низким уровнем доходов. Тогда идеи нашего президента будут не только «избирательным коньком», но и долгосрочной социальной политикой.

Отсутствие должной конкуренции среди коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, зачастую ведет к появлению банков-монополистов, диктующих свои, порой очень обременительные, условия для заемщиков. К числу таких банков мы бы отнесли Сбербанк России и австрийский «Райффайзенбанк», работающие весьма замкнуто и самонадеянно на рынке ипотечных кредитов, которые к тому же не могут считаться классическими с четкими рыночными характеристиками. Некоторые другие банки также пытаются вести себя как монополисты.

По свидетельству Натальи Бендиной, сотрудника компании «БЭСБ-недвижимость», риелторы, например, отмечают, что большинство московских банков пока что не желают работать с Подмосковьем, которое пользуется большим спросом у клиентов, а также вводят различные ограничения на покупку квартир в сталинских домах с деревянными перекрытиями. Кроме того, эти банки требуют «юридической чистоты» квартиры -т.е. в жилплощади, на которую претендует заемщик, не должно быть прописанных жильцов. «Если на вторичном рынке найти подходящую юридически «чистую» одно- или двухкомнатную квартиру еще возможно, то с трехкомнатным жильем это практически неосуществимо. Ведь жильцам таких квартир, как правило, некуда выписываться, так как они продают квартиры, чтобы разъехаться или поменять эту жилплощадь на меньшую или большую», — отметила Н. Бендина. Кроме того, заемщику приходится платить довольно крупную сумму денег при оформлении квартиры, так как банк требует указать в документах ее реальную стоимость.

В отношениях банк — заемщик действуют по крайней мере два отрицательных фактора: «непрозрачность» российских банков и боязнь заемщика попасть в долговую кабалу.

Во всем мире банки борются за рейтинги почти с той же страстью, как футболисты за Кубок мира. У нас же до последнего времени эта практика была не столь популярна. Но рейтинг кредитоспособности - это полезный и ценный инструмент как для профессионалов рынка, так и для частных лиц. Профессионалы получают ориентир, на который могут опираться при принятии решений: в каком банке открыть счет, разместить депозит, чьи обязательства имеет смысл покупать, оправдана ли та ставка, которую предлагает банк. Простым же гражданам рейтинги позволяют различать банки по степени надежности и соответственно помогают выбрать банк для размещения своих сбережений или получения ипотечного кредита.

К сожалению, как свидетельствует «Рейтинговое агентство Интерфакс», отчетность ни по международным, ни даже по российским стандартам не способна высветить весь бизнес банка. При этом время от времени приходится сталкиваться с определенной спецификой организации банковского бизнеса в России. Большинство российских банков существуют не как независимые финансовые институты, которые оказывают услуги всем клиентам в одинаковой степени. Многие связаны с финансово-промышленными группами или с региональными администрациями. В этом случае они выдают ипотечные кредиты либо своим сотрудникам, либо сотрудникам финансово-промышленных групп под весьма низкий процент и на довольно длительный срок, что существенно искажает общую картину ипотечного кредитования.

Присвоение рейтингов банкам по международным стандартам позволяет, на наш взгляд, не только подорвать монополизм отдельных банков на рынке ипотечного кредита, но и, как говорят, отделить «мух от котлет», т.е. исключить из общей картины рынка ипотечного кредитования подобные операции со «своими людьми». В настоящее время международные рейтинги имеют примерно 30 российских банков. Что касается рейтингов по национальной шкале, то здесь работают всего два агентства, опирающихся на поддержку своих международных партнеров. И пока общее количество рейтингов меньше 10.

О боязни людей попасть в долговую кабалу по ипотечному кредиту свидетельствует тот факт, что при общем быстром росте потребительского кредита доля ипотечного кредита остается довольно небольшой.

Так, поданным Центра макроэкономических исследований компании «БДО ЮниконРуф», на 1 января 2003 г. объем кредитов, предоставленных банками физическим лицам, составил 142,2 млрд руб., увеличившись по сравнению с началом 2002 г. на 50,2%. По словам директора Департамента потребительского кредитования «Гута-Банка» Галины Побединской, «рынок потребительского кредитования пошел в гору благодаря росту благосостояния населения». Денежные доходы населения в 2002 г. выросли на 8,8% по сравнению с уровнем 2001 г. На приобретение товаров и услуг россияне ежегодно тратят около 75% своих доходов. Наиболее высокими темпами развивается кредитование покупок автомобилей, товаров длительного пользования, многие берут кредит на обучение детей, растет выпуск кредитных карт.

Иными словами, деньги у населения есть, и люди тратят значительные суммы из своих доходов на улучшение качества жизни, к которому, несомненно, относится жилье. Однако расходы на его приобретение стоят на одном из последних мест, и причина этого, как мы уже говорили, заключается в боязне долговой кабалы, которая объясняется неуверенностью россиян в будущем развитии экономики страны.

Ведь ипотечные кредиты тогда приобретают классические очертания, когда выдаются на 10-20—40 лет. Потребительский же кредит, как правило, краткосрочный и редко превышает 1 год. Даже краткосрочные ипотечные кредиты зачастую более желательны для населения, хотя, казалось бы, их труднее выплачивать и по ним более высокий процент. Но даже когда заемщик берет долгосрочный ипотечный кредит, он всегда интересуется возможностью погасить его досрочно. А это в классической форме ипотечного кредитования для ипотечных агентств нежелательно. Следовательно, нужно найти в механизме кредитования такие формы, которые бы удовлетворяли как кредитора, так и заемщика ипотечного кредита.

Если иметь в виду классическую систему ипотечного кредитования, то в Москве в настоящее время можно выделить трех главных операторов: банк «Дельта Кредит», «Московское ипотечное агентство»— «МИА» и Агентство ипотечного жилищного кредитования — «АИЖК». Первые два кредитуют самостоятельно и через банки-партнеры, «АИЖК» - через банки-партнеры и риэлторские фирмы.

Можно отметить и более существенные различия. По общему признанию, «Дельта Кредит» за очень короткий период превратился в лидера на рынке ипотеки. Более того, он стал задавать тон, внедряя все новые и новые продукты и улучшая условия кредитования. На начало 2003 г. его кредитный портфель составил 53 млн долл., или более 1,6 млрд руб.

Банк имеет программы кредитования: на этапе строительства, загородной недвижимости (коттеджей), ремонта и благоустройства квартир, его ипотечный продукт предусматривает возможность использовать переменную процентную ставку (с!е1т.аВариант). Недавно сфера его деятельности, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, распространилась и на Московскую область. Банк не требует от заемщика поручительства других лиц, как это делают другие банки. Заемщику также не обязательно быть гражданином России и иметь постоянную регистрацию по месту жительства.

Что касается последних двух моментов, то «Дельта Кредит», работая в основном на американском капитале, видимо, перенял и американскую практику, выделив определенную его долю в разряд рискового капитала, который он готов потерять. Российским банкам это едва ли подходит, поэтому на рынке ипотеки данные новшества могут рассматриваться как свидетельства недобросовестной конкуренции.
К такому же типу конкуренции можно отнести, хотя и условно, резкое увеличение срока предоставления ипотечного кредита с 10 до 15 лет, снижение процентной ставки до 12% и размера первоначального взноса с 30 до 15% от стоимости квартиры.

Несомненным показателем недобросовестной конкуренции банка «Дельта Кредит» в долгосрочном плане является привлечение дешевых денег в ЕБРР (20 млн долл.) из «Международной финансовой корпорации» (20 млн долл.), к ресурсам которых российские банки пока не имеют доступа. К тому же это типичный ход по захвату рынка - сначала новый продукт выпускается на него по сравнительно низкой цене, а когда рынок в определенной степени монополизируется, цены резко повышаются. Не следует забывать, что в данном случае мы имеем дело с иностранным капиталом, в основном американским, который едва ли заинтересован в развитии полноценной ипотеки, включающей, как это делает «МИА» и стремится делать «АИЖК», мобилизацию ресурсов на внутреннем российском рынке в целях создания хорошо функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг.

ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» начало работать примерно по такой же двухуровневой схеме, как и «Московское ипотечное агентство». Однако ипотечные кредиты оно пока выдает за счет уставного капитала, а ипотечные облигации в сумме 1,07 млрд руб. планирует разместить лишь в I половине 2003 г. 31 декабря 2002 г. оно подписало соглашение с Минфином РФ о предоставлении госгарантий на сумму 2 млрд руб.

Свою слабую активность «АИЖК» объясняет небольшим размером уставного капитала (до последнего времени он равнялся 120 млн руб. после списания убытков и только недавно был увеличен до 820 млн руб). Пока Агентство ориентируется на убыточность своих операций. По заявлению его руководителей, безубыточность может быть достигнута, если объем выданных ипотечных кредитов превысит 10-12 млрд руб. И несмотря на убыточность, глава Агентства недавно заявил, что планирует снизить процентную ставку по ипотечным кредитам в рублях с 18% до 14%.

На языке рынка такая политика «АИЖК» называется демпинговой, ибо, во-первых, другие ипотечные агентства и коммерческие банки не могут черпать бесплатные ресурсы из бюджета и, во-вторых, не могут работать с запланированным убытком.

Претензия на исключительность своего положения и далеко не рыночное поведение просматриваются и в других видах деятельности Агентства. Так, оно сразу пошло, как говорят, по верхам. Были отправлены письма с предложением о развитии ипотеки во все 89 субъектов РФ, а с 9 субъектами Федерации (в том числе с Московской и Ленинградской областями) уже подписаны соответствующие соглашения, еще с 15 областями предполагается подписание до конца 2003 г. Агентство планирует, что основным покупателем ипотечных облигаций будет Пенсионный фонд РФ. Первый заместитель генерального директора «АИЖК» В. Серегин заявил, что Агентство — «это тот агент правительства, который в первую очередь структурирует ипотеку в стране. Наши специалисты подготовили единые стандарты ипотечного кредитования, в которых прописаны требования к участникам рынка: заемщикам, региональным операторам, банкам, страховым, оценочным компаниям, риелторам».

Что это, как не попытка монополизировать ипотечный рынок по всей стране, подчинив его административному контролю со стороны государственных чиновников? Но если административные методы в экономике в целом потерпели крах, то такая же судьба их ждет и в отдельных ее секторах.

Картина функционирования ипотечного рынка была бы неполной, если бы мы не обратили внимания еще на одного его участника — строительные организации. Дело в том, что от 80 до 90% финансирования рынка жилья приходится на сами строительные фирмы, которые, с одной стороны, интенсивно развивают систему долевого участия населения в строительстве жилья, с другой - дают беспроцентные рассрочки платежа на год, а иногда и более. Они формируют
теневой рынок, ликвидация которого всячески тормозится Государственной Думой. Ведь права людей при долевом участии в строительстве никак не оформлены. Поэтому нет никаких гарантий сохранности средств, вложенных ими в улучшение жилищных условий. По словам И. Грачева, возглавляющего в Г осдуме комиссию по развитию ипотечного кредитования, ситуацию мог бы изменить разрабатываемый Думой законопроект «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Правительство вроде бы относится к нему благожелательно, но сами застройщики отнюдь не горят желанием выйти из тени. Как говорит И. Грачев, «они блокируют законопроект разными методами, как открыто, так и исподтишка, используя административные рычаги».

То же можно сказать и о законопроекте, который должен утвердить на нашем юридическом поле строй-сберкассы. В мировой ипотечной практике такие типы учреждений весьма развиты. Например, в Германии так называемые Bausparkassen контролируют 13% местного рынка, в Великобритании Building Societies - 33%. Есть подобные конторы и в России, но они работают фактически нелегально, поэтому оценить их участие в развитии отечественной ипотеки сложно. А вот противодействие прохождению законопроекта «О строительных сберегательных кассах» налицо. И это при том, что ЦБ РФ уже дал принципиальное согласие на их юридическую инициацию.

Однако, подводя итог, хочется закончить на мажорной ноте. Рынок ипотечного кредитования в России все же развивается и довольно быстрыми темпами. В стране утверждается двухуровневая система, которая, как показывает практика других стран, наиболее жизнеспособна. На рынке ипотеки, несмотря на отдельные негативные моменты, намечается деловое сотрудничество между конкурентами. В частности, подписано соглашение о сотрудничестве КБ «МИА» и банка «Дельта Кредит», заканчивается проработка такого же соглашения между КБ «МИА» и «АИЖК». В конце концов, видимо, удастся избежать монополизации этого рынка и мы станем свидетелями здоровой и добросовестной конкуренции на нем.

Г.Г. МАТЮХИН


НОВОСТИ

27 марта 201724 марта 201722 марта 201721 марта 201720 марта 201719 марта 2017

Статьи, интервью, публикации